Ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić predstavio je 31. srpnja 2026. detalje novog Zakona o najmu stanova, najavljujući ga kao reformu koja donosi “veću sigurnost i za najmoprimce i za najmodavce”. Analiza predloženih rješenja pokazuje da je slika složenija – dok su koristi za dvije institucije zagarantirane odmah, zaštita najranjivijih sudionika sustava, prije svega djece u kućanstvima suočenima s iseljenjem, ostaje nedorečena.
Što zakon mijenja
Središnja novost je obveza da svaki novi ugovor o najmu bude sastavljen kao javnobilježnički akt i solemniziran kod javnog bilježnika. Time se najmodavcu omogućuje pokretanje ovrhe – iseljenja ili naplate duga – bez prethodnog, dugotrajnog parničnog postupka. Ministarstvo tu promjenu predstavlja kao rasterećenje sudova i dvostruko brže rješavanje sporova.
Zakon uvodi i potpuno novu instituciju, Agenciju za osiguranje radničkih tražbina, koja jamči najmodavcu isplatu potraživanja ako najmoprimac ne izvršava ugovorne obveze. Uvjeti su solemnizirani i agenciji prijavljen ugovor, godišnja članarina od otprilike 40 do 150 eura te bianco zadužnica najmoprimca do 10.000 eura predana agenciji unaprijed.
Uz to, najamnina se tijekom trajanja ugovora smije mijenjati najviše jednom godišnje, uz najavu 30 dana ranije i ograničenje rasta cijene prema stopi rasta cijena stambenih objekata koju objavljuje DZS. Za državne stanove propisana je najniža osnovica od 7,725 eura po četvornom metru, uz gornju granicu do 9,375 eura za Zagreb i obalna područja, s pravilom da najamnina i režije zajedno ne smiju prelaziti 30 posto prihoda kućanstva. Prvi se put zakonski uređuje i okvir za socijalni i priuštivi najam, koji bi se dodjeljivao putem javnog natječaja na temelju liste prvenstva.
Retorika naspram stvarne promjene
Ministar je najavu popratio tvrdnjom da će država kroz solemnizaciju “prvi put” imati točne podatke o broju stanova u dugoročnom najmu. Ta formulacija zaslužuje ispravak: javni bilježnici već danas ovjeravaju potpise na ugovorima o najmu, a takva se evidencija već sada može, uz odgovarajuću pravnu osnovu, uspoređivati s podacima MUP-a o prijavljenom prebivalištu ili Porezne uprave o prijavljenom prihodu od najma. Stvarna novost nije nastanak dosad nepostojeće baze podataka, nego obveznost prijave – nesolemnizirani ugovor gubi ovršnu snagu, pa najmodavci sami stječu interes prijaviti ga, čime posredno raste i vidljivost neprijavljenog, “sivog” najma za potrebe oporezivanja.
To istodobno otvara pitanje koje zakon ne adresira: koja tijela smiju unakrsno koristiti te podatke, u koju svrhu i pod kojim nadzorom, osobito ako bi im se u budućnosti pridružili podaci o potrošnji struje i vode kao pokazatelj stvarnog korištenja nekretnine. Bez izričite zakonske odredbe o opsegu i zaštitnim mjerama takve razmjene, transparentnost tržišta najma i zaštita osobnih podataka ostaju u napetosti koju zakon ne razrješava.
Zakon o najmu stanova
Savjetovanje je otvoreno
Otvoreno: 03.08.2026.
Zatvara se: 02.09.2026.
Očekivano izvješće o savjetovanju: 01.10.2026.
Link: https://esavjetovanja.gov.hr/Econ/10217 (ZGRADOnačelnik.hr)
Postoji i zaseban unos za Obrazac iskaza o procjeni učinaka propisa za isti zakon (obično prati glavni prijedlog, s dodatnom analizom troškova/koristi), otvoren u istom razdoblju:
Link: https://esavjetovanja.gov.hr/econ/10232 (ZGRADOnačelnik.hr)
Rok za slanje komentara je 2. rujna 2026.
Tko snosi rizik ubrzane ovrhe
Solemnizacija kod javnog bilježnika potvrđuje formu ugovora i identitet stranaka, ne i materijalnu istinitost navoda o dugu. Rješenje o ovrsi na temelju solemnizirane isprave donosi se bez prethodnog sudjelovanja najmoprimca, koji se u postupak uključuje tek naknadno, putem prigovora – čime se teret dokazivanja i inicijativa za eventualnu parnicu prebacuju na stranku koja je u pravilu ekonomski slabija. Ni je li najmodavac prije podnošenja prijedloga doista poslao pisanu opomenu i poštovao zakonski rok, u fazi izdavanja rješenja nitko sustavno ne provjerava.
Ovaj obrazac nije nov – riječ je o proširenju postojećeg mehanizma ovrhe na temelju vjerodostojne isprave na cijelo tržište najma. Novost je da postaje standard, a ne iznimka.
Djeca u kućanstvu: zaštita koja stiže prekasno
Zakon ne uvodi nikakav mehanizam koji bi, prije donošenja rješenja o ovrsi, provjerio utjecaj iseljenja na maloljetnu djecu u kućanstvu. Postojeća praksa obavještavanja centra za socijalnu skrb aktivira se tek u fazi provedbe iseljenja, ne u fazi izdavanja rješenja – zaštita, drugim riječima, dolazi u trenutku kad je već prekasna da bi bila djelotvorna. To stoji u napetosti s ustavnom obvezom iz članaka 62. do 64. Ustava RH, prema kojima je dužnost svih tijela, ne samo roditelja, da štite djecu i mladež.
Problem se dodatno usložnjava nepostojanjem stvarnog, dostupnog “nužnog smještaja” za obitelji koje ostanu bez krova nad glavom. U praksi djeluje kružna blokada: Hrvatski zavod za socijalni rad odbija izdavati preporuke na temelju kojih bi jedinice lokalne samouprave bile dužne osigurati smještaj, dok jedinice lokalne samouprave bez takve preporuke ne poduzimaju ništa. Rezultat je da institut nužnog smještaja formalno postoji u pravnom sustavu, ali obitelj u trenutku iseljenja u praksi nema kome se obratiti.
Hoće li nova agencija ponoviti stare probleme
Zakonodavac predlaže Agenciju za osiguranje radničkih tražbina kao jamca isplate najmodavcu, no ne objavljuje procjenu očekivanog broja predmeta ni potrebnih kapaciteta. Iskustvo s navedenom Agencijom, koji već sada ima znatan broj neriješenih predmeta vezanih uz uzdržavanje unatoč zakonskoj obvezi isplate, upozorava na rizik da bi se sličan obrazac – formalno pravo koje u praksi kasni mjesecima ili godinama – mogao ponoviti i u sustavu najma, ako se Agenciji ne propišu jasni, provedivi rokovi postupanja i posljedice njihova nepoštivanja.
Tko sigurno profitira
Za razliku od najmoprimca, čija zaštita ovisi o ishodu naknadnog prigovora i djelotvornosti navedene Agencije, dva su subjekta dobitnici po samoj strukturi zakona, neovisno o tome hoće li ikad doći do spora: javni bilježnici, kojima solemnizacija postaje obavezna i plaćena usluga za svaki ugovor, i sama Agencija, kojoj je godišnja članarina zagarantovan prihod. Ministarstvo taj trošak brani kao cijenu za pravnu sigurnost – brzu ovrhu za najmodavca i zaštitu od samovoljne promjene cijene za najmoprimca – no ostaje otvoreno pitanje hoće li se korist za najmoprimce doista ostvariti u praksi, ili će trošak dijelom biti prevaljen na njih kroz cijenu najma.
Što dalje
Javno savjetovanje o Zakonu o najmu stanova otvoreno je od 3. kolovoza 2026., a traje do 2. rujna 2026. Izvješće o zaprimljenim komentarima ministarstvo bi trebalo objaviti do 1. listopada 2026. Komentari se podnose putem portala eSavjetovanja:
– Nacrt prijedloga Zakona o najmu stanova: esavjetovanja.gov.hr/Econ/10217
– Obrazac iskaza o procjeni učinaka propisa (prateća analiza troškova i koristi zakona): esavjetovanja.gov.hr/econ/10232
To je trenutak u kojem se navedeni nedostaci – izostanak provjere istinitosti duga prije ovrhe, nepostojanje obveznog mehanizma zaštite djece, nejasna definicija nužnog smještaja, rizik preopterećenja nove agencije i pitanje zaštite podataka – još mogu formalno prijaviti i, potencijalno, ugraditi u konačan tekst zakona prije nego ide u saborsku proceduru.
Autor: I.P.
Odgovori